Un sistema alternativo de resolución de conflictos en el arrendamiento de viviendas: Escocia y en Tenancy Deposit Scheme
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María Ithurria*
Los conflictos o desacuerdos entre arrendador y arrendatario de una vivienda son una cuestión común. El primer paso, ciertamente, es intentar solucionar el problema mediante el diálogo. Cuando ello no se logra, las partes suelen recurrir a los Tribunales. Sin embargo, en los últimos años, algunos países se han abierto a la posibilidad de resolver las disputas entre arrendador y arrendatario de una forma distinta. Hoy, con miras a nuestra reforma procesal civil, quiero presentar el caso de Escocia y su sistema alternativo de resolución de conflictos (Alternative Dispute Resolution) para disputas relativas al depósito en el marco del contrato de arrendamiento de viviendas.
En Escocia, al celebrar un contrato de arrendamiento de vivienda, la ley obliga al arrendatario a pagar un depósito. En efecto, el depósito consiste en una suma de dinero (que no puede ser superior a dos meses de renta) que el arrendatario entrega al arrendador al inicio del contrato. Este dinero funciona como garantía para el propietario de la vivienda frente a eventuales gastos en los que deba incurrir al término del contrato por daños a la propiedad ocasionados por el arrendatario, cuentas o rentas impagas, etc.
Una vez entregado el depósito por el arrendatario, el arrendador tiene el plazo de 30 días contados desde el inicio del arriendo para transferir la suma de dinero dada en depósito a una institución autorizada por el gobierno escocés para proveer el servicio llamado Tenancy Deposit Scheme (en adelante, TDS). Estas instituciones, de carácter independiente, están encargadas de resguardar la suma de dinero entregada, mediante su entero en una cuenta bancaria a la que el arrendador no tiene acceso.
Al término del contrato, el arrendador debe devolver el depósito al arrendatario. Para este fin, notificará a la institución encargada de resguardar el depósito y ordenará que proceda a su devolución. Si el arrendador no cumple con este trámite, el arrendatario puede presentar directamente una solicitud de devolución a la institución. Ahora bien, si hubo daños o deterioros, o se dejaron cuentas impagas, etc., la devolución no será total, y ambas partes deberán acordar las deducciones que procedan. Lo que ocurre usualmente es que el arrendador, luego de la inspección presenta ante la institución administradora una propuesta de deducciones, la que queda a disposición del arrendatario para su aceptación. Pero, ¿qué pasa si las partes no logran alcanzar acuerdo? Así ocurriría, por ejemplo, si el arrendatario estima que el monto que el arrendador pretende restituir es inferior a lo que a su juicio corresponde; o si el arrendatario no considera adecuados los fundamentos que el arrendador informa para no hacer devolución del depósito.
En estos casos, las instituciones administradoras del TDS ofrecen un sistema alternativo de resolución de conflictos de carácter gratuito. En este procedimiento –distinto a la mediación y al arbitraje–, las partes deben suministrar la evidencia que sustenta sus respectivas posiciones. Esto se hace a través de un sistema en línea disponible en las páginas web de cada institución administradora. Luego, un tercero cualificado e imparcial llamado adjudicator decidirá la disputa sobre la base de la evidencia previamente proporcionada. El adjudicator no visita la propiedad ni se relaciona con los contratantes.
Este sistema, en todo caso, está pensado y construido para proteger al arrendatario. Por lo tanto, es el arrendador quien debe probar que tiene motivos suficientes para retener el depósito o parte de él.
Ambas partes quedan obligadas a respetar la decisión adoptada por el adjudicator. Con todo, si éste a incurrido en un error de hecho o de derecho (o ambos), cualquiera de ellas podrá solicitar a la institución administradora una revisión de la decisión dentro del plazo de 10 días hábiles contados desde que la decisión fue notificada. La institución administradora podrá rechazar o aceptar la solicitud; en caso de aceptarla, deberá invitar a la otra parte a formular sus descargos por escrito. En todo caso, la decisión adoptada luego de la revisión es definitiva.
En fin, el esquema presentado pareciera ser un buen método para proteger a los arrendatarios –de manera justa y basada en la evidencia– frente a arbitrariedades por parte del arrendador. Adicionalmente, presenta la ventaja de descongestionar los tribunales de justicia, por medio de un servicio gratuito, expedito y técnico.
* Licenciada en Derecho PUC, estudiante de Doctorado en Universidad de Edimburgo, Investigadora Programa Reformas a la Justicia UC.
Tercera Corte de Apelaciones para la Región Metropolitana
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Manuela Brunner Carrasco
El lunes 8 de junio el Pleno de la Corte Suprema aprobó un nuevo acuerdo, aceptando la propuesta de la Ministra María Eugenia Sandoval de especialización de las Cortes de Apelaciones y la creación de una tercera Corte para la Región Metropolitana, reorganizando la competencia de las actuales.
La decisión se tomó teniendo considerando “que la especialización de los tribunales constituye una herramienta que contribuye a la certeza jurídica, permitiendo entregar con mayor eficiencia una respuesta de mejor calidad” [1]. Así, la modificación tiene por objeto agilizar la tramitación de las causas y mejorar la asignación de recursos con miras a una administración de justicia de calidad y más oportuna.
De esta manera, tres fueron los acuerdos de la Corte Suprema:
1. Proponer la formación de una tercera Corte de Apelaciones en la Región Metropolitana y la especialización de las existentes por materia. Se acordó que la actual Corte de Santiago tenga competencia exclusiva en materia civil, la Corte de San Miguel en materia penal y de policía local, y la nueva Corte en materias de familia, laborales y contencioso administrativo.
2. Aprobar la propuesta de especialización de las Cortes de Apelaciones del país que tengan dos o más salas.
3. Aprobar la propuesta referida a las restantes herramientas que ella comprende, como las destinadas a dotar a la Corte Suprema de mayor flexibilidad para equilibrar las cargas de trabajo, las relativas al de las Corte de Apelaciones a sus territorios jurisdiccionales o vinculadas al acceso a la justicia (vistas de causas y alegatos mediante sistema de video conferencia)
La decisión de dividir por competencia las Cortes de Apelaciones de la Región Metropolitana y las salas de otras Cortes regionales es la concreción de un proyecto y anhelo que existen hace años en el Poder Judicial, como señaló Gloria Ana Chevesich, vocera de la Corte Suprema [2].
Este proyecto responde a la imperiosa necesidad de fortalecer los tribunales de segunda instancia, para una adecuada y rápida administración de la justicia, ante el progresivo aumento de las causas judiciales.
Este incremento de la judicialización se nota particularmente en la Región Metropolitana. Hoy, las Cortes de Apelaciones de Santiago y San Miguel tienen competencia sobre cerca de 100 tribunales, que cubren materias civiles, laborales, penales, de familia y policía local, y reciben anualmente cerca del 50% de las causas a nivel nacional [3].
En 2010 ingresaron a la Corte de Apelaciones de Santiago 25.649 causas, en 2019 ese número subió a 234.072, esto es un aumento de 812.6% en solo nueve años. El impactante incremento se repite en menor escala en la Corte de Apelaciones de San Miguel, que en 2010 recibió 7.066 causas, mientras que en 2019 ingresaron 26.655 causas, representando un crecimiento de 277.23% [4]. Debe tenerse en consideración que este aumento en gran medida se debe al “efecto Isapre”, los recursos de protección presentados en contra de las Isapres por las alzas en los planes de salud; eliminando este efecto el aumento en la Corte de Santiago es de un 95,62% en los nueve años y en la de San Miguel de un 60,54% [5].
Esta excesiva carga de trabajo afecta el desempeño de las Cortes, lo que se manifiesta en la duración de las causas. Según las cifras de la Cuenta Pública del Poder Judicial, la Corte de Apelaciones de Santiago es de las Cortes más lentas en resolver a nivel nacional – varios años efectivamente es la más lenta –, superando siempre el promedio nacional. El promedio de duración de las causas terminadas el 2018 por la Corte de Santiago fue de 86.79 días, en comparación a los 66.48 días a nivel nacional; en 2017, el promedio fue de 161.96 días en la Corte analizada, frente a los 111.12 días del país [6].
Frente a este panorama, la creación de una nueva Corte y la división de la competencia por materias es una adecuada solución. Así lo demostró el Estudio Modelo Orgánico para la Nueva Justicia, realizado por la Pontificia Universidad Católica de Chile y coordinado por el Programa Reformas a la Justicia UC entre 2016 y 2017, que aportó evidencia empírica del positivo impacto de los tribunales especializados.
Dicho estudio comprobó que los tribunales reformados demoran un 40% menos en la tramitación de las causas. La menor duración no se debe únicamente a las normas que regulan el procedimiento, si no a la propia naturaleza del Tribunal; como indica el mismo estudio, “una persona que lleva su causa de familia en un tribunal de letras con competencia común y no en uno especializado en familia, debe esperar el doble del tiempo para que su causa llegue a término” [7]. Lo mismo ocurre con los tribunales “bicéfalos”, que son aquellos que cuentan con estructura y procedimientos reformados, a excepción de las materias civiles, el estudio demostró que “al no estar especializados por materia presentan desempeños similares con los Tribunales de Letras” [8].
Concluye el estudio que lo que agiliza la tramitación de las causas no es solo la reforma del procedimiento, sino la especialización del Tribunal. Así, podemos prever que la división de las temáticas y especialización de la segunda instancia significará un aporte positivo en el desempeño de los tribunales, reduciendo la duración de las causas, alcanzando una jurisprudencia más uniforme y resolviendo de forma más eficiente los conflictos judiciales.
Además, no solo la Región Metropolitana se vería beneficiada por una reforma como la propuesta por la Corte Suprema, sino toda Región cuya Corte tenga dos o más Salas, en que se aplicará el modelo de Salas especializadas, semejante al del máximo tribunal. Se abarcarían así las Cortes de Arica, Antofagasta, La Serena, Valparaíso, Rancagua, Talca, Concepción, Temuco y Valdivia.
Sin embargo, es importante considerar la prevención que hace el Ministro Haroldo Brito, esta decisión “impone la necesidad de dotar a las Cortes de Apelaciones de jueces especializados, los esfuerzos por la especialización han de dirigirse a las capacidades profesionales de las personas, lo que no debe ser confundido con la simple división de competencias por materia. Estas finalidades deberían obtenerse mediante políticas de formación de manera permanente” [9]. De poco sirve una división de funciones si no va acompañada con una debida formación de Ministros, abogados integrantes y todos los funcionarios auxiliares de la administración de justicia de cada una de las Cortes y Salas especializadas. Acá surge un importante desafío para la Academia Judicial y para las entidades de capacitación y formación en general.
[1] CORTE SUPREMA (2020): Acuerdo de Corte Suprema: AD 584-2018. Disponible en:
https://www.pjud.cl/documents/396588/0/583-2018+resolucion+3a+corte.pdf/4abdd17c-f17c-4c3e-9841-f2ce41aec92b
[2] SANHUEZA, Ana María (9 junio 2020): “Los detalles de cómo sería la nueva tercera Corte de Apelaciones” Pauta. Disponible en:
https://www.pauta.cl/nacional/como-seria-la-tercera-corte-de-apelaciones-que-abriria-en-santiago
[3] Conforme a las cifras entregadas por el Poder Judicial, se puede identificar una tendencia bastante uniforme respecto a la distribución de causas de las Cortes de Apelaciones a nivel nacional, correspondiendo cerca de un 50% de las causas a las Cortes de la Región Metropolitana.
A modo meramente ejemplar, se muestran cuatro años:
| Año | Causas ingresadas a Cortes de Apelaciones (nacional) | Causas ingresadas a las Cortes de Apelaciones RM | Porcentaje de causas RM respecto a nacional (%) |
| 2007 | 107.467 | 48.142 | 44.8 |
| 2011 | 104.713 | 58.726 | 56.1 |
| 2015 | 234.929 | 147.912 | 63 |
| 2019 | 519.660 | 260.727 | 50.2 |
[4] Cifras obtenidas de:
PODER JUDICIAL (2018): Poder Judicial en Números 2018. Tomo IV. Cortes de Apelaciones Parte 3. Disponible en: https://www.pjud.cl/poder-judicial-en-numeros
PODER JUDICIAL (2019): Estadísticas Suprema, Cortes y Juzgados histórica 2006 a 2019. Disponible en: https://www.pjud.cl/cuadro-resumen-estadisticas-anuales-del-poder-judicial-ano-2007-a-2015
[5] La corriente de judicialización en contra de las Isapres comenzó el año 2013, por lo que para eliminar el “efecto Isapre” del cálculo, esta autora descontó los recursos de protección presentados exclusivamente en contra de las Isapres del año 2019.
En la Corte de Santiago, en 2019 se presentaron 183.803 de estos recursos, y en la de San Miguel fueron 15.311. Eliminando estas causas, la Corte de Santiago recibió 50.269 causas, lo que significa un aumento de 95,62% respecto al 2010; en caso de San Miguel, el número de causas queda en 11.344, una diferencia de 60,54% con el 2010.
De todos modos, se debe tener presente que los recursos presentados en contra de las Isapres también son causas que requieren ser revisadas y resueltas por la Corte, afectando el desempeño de ésta.
Cifras:
ALTURA MANAGMENT (2020). Judicialización Isapres 2019. Disponible en: http://www.isapre.cl/images/estudios/Judicializaci%C3%B3n_Isapres_2019_.pdf
[6] PODER JUDICIAL (2019): Cuenta Púbica Poder Judicial 2019: Resumen laboral jurisdiccional de las Cortes de Apelaciones. Disponible en:
https://www.pjud.cl/documents/10179/14380614/1.3+Labor+Jurisdiccional+de+las+Cortes+de+Apelaciones.pdf/d95bdfdc-34f5-40ca-876c-fce4dabf610a
[7] y [8] PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DE CHILE (2017): “Estudio modelo orgánico para la nueva justicia”, p. 117-118. Disponible en:
http://decs.pjud.cl/documentos/descargas/Estudio_Modelo_Orga__nico_Final.pdf
[9] Acuerdo Corte Suprema: [1]
El abogado y su rol social: otra línea necesaria en tiempos de crisis
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“…Como abogados y académicos que formamos parte del Programa de Reformas a la Justicia de la UC nos parece pertinente reflexionar desde el rol del abogado, análisis especialmente importante por los múltiples efectos colaterales que en materia jurídica y judicial han generado y generarán los acontecimientos en actual desarrollo..."
José Pedro Silva, Nicolás Frías y Macarena Letelier
Frente a la pandemia que azota a nuestro país y al mundo hemos reconocido y agradecido la labor de los médicos, enfermeras y, en general, de profesionales y funcionarios del área de la salud. Esta nueva “primera línea”, que se expone diariamente en pos del bien de todos, que no duda día a día en honrar su juramento hipocrático y entregar lo mejor de ellos, requiere de la colaboración de todos para lograr superar estos difíciles momentos.
Cada uno forma parte de sociedades intermedias, pequeños universos como la familia, la empresa, el equipo de trabajo, la junta de vecinos, los comités de vivienda, la comunidad educacional o un gremio, todas las cuales, en armónica interacción, cumplen un rol fundamental para sostener y mantener el buen funcionamiento de la sociedad en su conjunto. Volver a la normalidad que tanto queremos y necesitamos supone poner todo nuestro esfuerzo, conocimiento y creatividad al servicio del bien de todos y cada uno, es decir, del bien común. No es el tiempo del individualismo, sino de la solidaridad.
Si bien en estos delicados momentos los equipos de salud están concentrados en lo primordial, que es proteger la salud y la vida de las personas, hay otros sectores abocados a contribuir al país desde distintos ámbitos sociales y económicos, a mantener el sistema educacional y el funcionamiento del mercado laboral, entre otros, todo ello en la medida de lo posible y adaptándonos a trabajar a distancia.
Como abogados y académicos que formamos parte del Programa de Reformas a la Justicia de la UC nos parece pertinente reflexionar desde el rol del abogado, análisis especialmente importante por los múltiples efectos colaterales que en materia jurídica y judicial han generado y generarán los acontecimientos en actual desarrollo.
El término abogado viene del latín advocare/advocatus. El primero, entre sus múltiples definiciones, significa "congregar, interceder". El segundo, deriva de ad auxilium vocatus, “el llamado para auxiliar”, conceptos a los que más que nunca debemos darles sentido. Ya en la primera mitad del siglo XX el gran jurista uruguayo Eduardo J. Couture señalaba en su decálogo, o conocidos “mandamientos”, que “la abogacía es una ardua fatiga puesta al servicio de la justicia”. Lo anterior nos llama con fuerza a estar presentes ante esta crisis apoyando a las personas, despejando dudas, logrando que quienes puedan verse afectados por la pérdida de empleos, incumplimientos de obligaciones o múltiples situaciones adversas, que tal vez aún no conocemos ni imaginamos, busquen la justicia privilegiando los acuerdos, evitando radicalizar las controversias y, por ende, su judicialización.
Couture agregaba que “el deber del abogado es luchar por el derecho, pero el día que encuentres en conflicto el derecho con la justicia, lucha por la justicia”. Vendrán tiempos en que esta frase sea utilizada más de lo que pensamos y relevará el aporte que los abogados y jueces hayamos podido efectuar en la solución de las controversias y, especialmente, con énfasis en la armonía propia de los acuerdos inspirados en la justicia. Ahora, y en los tiempos que se vienen, será el momento de los acuerdos buscados y alcanzados de buena fe. Tal sería una invaluable contribución de abogados y jueces a la ardua tarea de reconstrucción de la paz social que tanto necesita nuestro país.
En esta misma línea, el Código de Ética profesional del año 1948, en su artículo primero, señalaba que: “El abogado debe tener presente que es un servidor de la justicia y un colaborador de su administración”. Por su parte, el actual Código, publicado en 2011, contempla, entre otros principios, que “sus actuaciones deben promover la correcta y eficaz administración de justicia; obrar siempre en el mejor interés de su cliente”. Muchas veces será mejor para el cliente resguardar la relación con otros y entablar puentes de diálogo, acuerdos y aportar con ello a la pacificación de la sociedad, siempre necesaria, pero hoy urgente. Nuestro aporte se inicia desde el momento en que las personas confían en nosotros y debemos mostrarles las alternativas para la solución de su conflicto, momento en que sugerimos privilegiar el consenso, sea por vía de la mediación, de acuerdos conciliatorios u otros mecanismos autocompositivos, tan eficaces en cuanto a su exigibilidad como la jurisdicción misma. Debemos ser promotores de acuerdos y no de distanciamientos.
El Programa de Reformas a la Justicia tiene como misión no solo congregar a la comunidad académica para participar activamente en los procesos de reforma a la justicia chilena, en sus diferentes ámbitos orgánicos y funcionales, desde la investigación y elaboración de contenidos, sino también reflexionar y contribuir al rol del abogado en nuestra sociedad, este rol social como auxiliar e intermediario, como profesional y como persona que trabaja por la justicia y por su imperio, en definitiva, un constructor de la paz.
Profesores Nicolás Frías y Macarena Letelier analizaron la convención de Singapur sobre la Mediación y Reforma Procesal Civil
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El Mercurio / Ediciones Especiales