María Ithurria*

Los conflictos o desacuerdos entre arrendador y arrendatario de una vivienda son una cuestión común. El primer paso, ciertamente, es intentar solucionar el problema mediante el diálogo. Cuando ello no se logra, las partes suelen recurrir a los Tribunales. Sin embargo, en los últimos años, algunos países se han abierto a la posibilidad de resolver las disputas entre arrendador y arrendatario de una forma distinta. Hoy, con miras a nuestra reforma procesal civil, quiero presentar el caso de Escocia y su sistema alternativo de resolución de conflictos (Alternative Dispute Resolution) para disputas relativas al depósito en el marco del contrato de arrendamiento de viviendas.

En Escocia, al celebrar un contrato de arrendamiento de vivienda, la ley obliga al arrendatario a pagar un depósito. En efecto, el depósito consiste en una suma de dinero (que no puede ser superior a dos meses de renta) que el arrendatario entrega al arrendador al inicio del contrato. Este dinero funciona como garantía para el propietario de la vivienda frente a eventuales gastos en los que deba incurrir al término del contrato por daños a la propiedad ocasionados por el arrendatario, cuentas o rentas impagas, etc.

Una vez entregado el depósito por el arrendatario, el arrendador tiene el plazo de 30 días contados desde el inicio del arriendo para transferir la suma de dinero dada en depósito a una institución autorizada por el gobierno escocés para proveer el servicio llamado Tenancy Deposit Scheme (en adelante, TDS). Estas instituciones, de carácter independiente, están encargadas de resguardar la suma de dinero entregada, mediante su entero en una cuenta bancaria a la que el arrendador no tiene acceso.

Al término del contrato, el arrendador debe devolver el depósito al arrendatario. Para este fin, notificará a la institución encargada de resguardar el depósito y ordenará que proceda a su devolución. Si el arrendador no cumple con este trámite, el arrendatario puede presentar directamente una solicitud de devolución a la institución. Ahora bien, si hubo daños o deterioros, o se dejaron cuentas impagas, etc., la devolución no será total, y ambas partes deberán acordar las deducciones que procedan. Lo que ocurre usualmente es que el arrendador, luego de la inspección presenta ante la institución administradora una propuesta de deducciones, la que queda a disposición del arrendatario para su aceptación. Pero, ¿qué pasa si las partes no logran alcanzar acuerdo? Así ocurriría, por ejemplo, si el arrendatario estima que el monto que el arrendador pretende restituir es inferior a lo que a su juicio corresponde; o si el arrendatario no considera adecuados los fundamentos que el arrendador informa para no hacer devolución del depósito.

En estos casos, las instituciones administradoras del TDS ofrecen un sistema alternativo de resolución de conflictos de carácter gratuito. En este procedimiento –distinto a la mediación y al arbitraje–, las partes deben suministrar la evidencia que sustenta sus respectivas posiciones. Esto se hace a través de un sistema en línea disponible en las páginas web de cada institución administradora. Luego, un tercero cualificado e imparcial llamado adjudicator decidirá la disputa sobre la base de la evidencia previamente proporcionada. El adjudicator no visita la propiedad ni se relaciona con los contratantes.

Este sistema, en todo caso, está pensado y construido para proteger al arrendatario. Por lo tanto, es el arrendador quien debe probar que tiene motivos suficientes para retener el depósito o parte de él.

Ambas partes quedan obligadas a respetar la decisión adoptada por el adjudicator. Con todo, si éste a incurrido en un error de hecho o de derecho (o ambos), cualquiera de ellas podrá solicitar a la institución administradora una revisión de la decisión dentro del plazo de 10 días hábiles contados desde que la decisión fue notificada. La institución administradora podrá rechazar o aceptar la solicitud; en caso de aceptarla, deberá invitar a la otra parte a formular sus descargos por escrito. En todo caso, la decisión adoptada luego de la revisión es definitiva.

En fin, el esquema presentado pareciera ser un buen método para proteger a los arrendatarios –de manera justa y basada en la evidencia– frente a arbitrariedades por parte del arrendador. Adicionalmente, presenta la ventaja de descongestionar los tribunales de justicia, por medio de un servicio gratuito, expedito y técnico.

 

* Licenciada en Derecho PUC, estudiante de Doctorado en Universidad de Edimburgo, Investigadora Programa Reformas a la Justicia UC.